Sofortkredite, Finanzierung, Darlehen und Geldanlagen

Immobilien können durchaus auch ohne Eigenkapital gekauft werden. Dabei gilt es jedoch einiges zu bedenken. Die erste Frage, die man sich stellen sollte, weshalb habe ich bisher kein Eigenkapital ansparen können?
Kann man diese Frage so beantworten, das es daran liegt, weil man z.B. größere Investitionen in der Vergangenheit gemacht hat (Auto, Möbel, oder teure Reisen) und an sich doch etwas Geld zur Seite legen konnte, dann besteht durchaus auch die Möglichkeit auch in der Zukunft Geld zu sparen. Dieses sollte jedoch in die Tilgung der neuen Immobilie fließen und nicht mehr für Luxusgüter verwendet werden.
Doch das ist nicht alles, denn die Banken rechnen für Alleinstehende Kreditnehmer mit 900.- bis 1300.- Euro monatlicher Ausgaben zur Lebenserhaltung (inkl. Versicherungen, Fahrzeugen, Strom, Nebenkosten usw.). Es wird also nur ein definierter Restbetrag für die eigentliche Kreditwürdigkeit herangezogen. Tilgung und Zinsen dürfen diesen Betrag nicht übersteigen. Deshalb ist ein relativ hohes Einkommen bei hoher Arbeitsplatzsicherheit nötig. Sehr gut ist, wenn Sie mit Ihrem Gehalt auch unvorhergesehene Investitionen ohne Dispokredit bewältigen können, dazu zählen Reparaturen, Werkstattbesuche und als zukünftiger Hausbesitzer auch Renovierungs- und Handwerkerkosten.

Ein weiterer Punkt ist, die Banken zahlen nur ganz ungern einen Kredit aus, der über 100% vom Kaufpreis der Immobilie liegt. Die Gesamtsumme eines Hauskaufs ist jedoch schnell einiges höher, denn es kommen ja auch beim Kauf eines Hauses Nebenkosten dazu. Diese können zwar in den selben Kredit einfließen, die Konditionen verschlechtern sich jedoch dramatisch. Das ist einer der Gründe, weshalb hier der gern gegebene Ratschlag möglichst viel aus dem Hauspreis herauszurechnen (Möbel, bewegliche Anlagen, technische Ausstattungen) um Grundsteuer zu sparen, schnell nach hinten losgehen kann, weil die sogenannte Beleihungsgrenze sinkt.
Hier mal ein Beispiel:

• Gesamtpreis der Immobilie: 250.000 Euro
• Finanzierungssumme: 250.000 Euro
• Herausgerechnete Anlagen und Zubehör: 30.000 Euro
• Immobilienwert: 220.000 Euro

Damit liegt die Finanzierungssumme nicht wie zu erwarten bei 100% sondern bei ca 114% des Immobilienwertes und damit weit darüber. Wenn dann noch die Nebenkosten des Kaufs (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheinträge) von der Bank berücksichtigt werden können sehr schnell 150% Finanzierungsbedarf entstehen.
Deshalb bei einer 100% Eigenheimfinanzierung nicht künstlich den Wert der Immobilie senken, auch wenn dadurch Grunderwerbssteuer gespart werden kann. Denn das kann ganz schnell zu Problemen bei der Finanzierung führen.
Optimal ist es wenn Sie das Geld für die Nebenkosten selbst aufbringen können, entweder durch sparen oder durch ein zinsgünstiges Familiendarlehen, das Sie schriftlich vereinbaren und quasi als Eigenkapital bei der Bank ausweisen können. Wenn Sie den Gesamtpreis der Immobilie dann exakt auf das benötigte Darlehen abstimmen und maximal 100% finanzieren müssen. Sind die Chancen einen Immobilienkredit zu bekommen schon wesentlich besser.

Dennoch ist nicht jede Bank zu so einem Schritt bereit und bietet dabei auch noch akzeptable Konditionen an. Selbst ist man da auch nicht immer optimal vorbereitet um mit den Banken zu verhandeln, wenden Sie sich deshalb an einen Profi, oder beauftragen Sie einen Vermittler, dieser sollte von Ihnen jedoch keine Gebühren oder Kosten verlangen. Denn ein Vermittler bekommt bereits von der kreditgebenden Bank eine Provision, falls er auch von Ihnen Unkosten erstattet haben möchte, sollten Sie sich auf keinen Vermittlungsvertrag einlassen.

Um sich selbst etwas Sicherheit zu verschaffen, können Sie sich im Vorfeld von der Schufa eine Auskunft holen, um zu sehen, ob dort alles in Ordnung ist. Alternativ ist auch ein Account auf meineschufa.de hilfreich, dort können Sie ihr persönliches Scoring sehen, jedoch nur in Prozentangaben. Sollten Sie mehr als 95% Schufa-Score haben, dann brauchen Sie sich diesbezüglich normalerweise keine Sorgen machen. Die Chance eine Immobilie zu 100% zu finanzieren steigt damit.

Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital ist also möglich, ist jedoch mit mehr etwas mehr Aufwand verbunden als beim klassischen Kauf mit Eigenkapital. Wenn Sie es geschickt angehen, werden Ihre Konditionen auch nicht schlechter sein, als bei Menschen, die lange Jahre gespart haben und dann erst kaufen konnten als die Darlehenszinsen wieder sehr hoch waren.

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